خرید املاک چه برای سکونت و کسب و کار و چه به عنوان سرمایه گذاری در بین افراد جامعه رواج دارد. اغلب افراد خرید ملک را به نوعی سرمایه گذاری بلند مدت می نگرنند و ترجیح می دهند تا به جای سرمایه گذاری در بورس، خرید طلا و ارز و … ملک خریداری کنند. اما خرید ملک نیز دردسرهای خاص خود را دارد، اختلاف و درگیری، مسائل و مشکلات زیادی می تواند برای خریداران به وجود آید.
آیا می دانید دعاوی ملکی چیست؟ با انواع دعاوی ملکی آشنایی دارید؟ آیا می دانید چگونه می توان از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کرد؟ در صورت مواجه با چنین مشکلاتی چگونه آن را حل و فصل می کنید؟ آیا می دانید برای موفقیت در انواع دعاوی ملکی حقوقی باید در این زمینه تخصص کافی داشته باشید؟
دعاوی ملکی چیست؟
بسیاری از پرونده های حقوقی که در دادگاه ها تشکیل می شوند در مورد انواع دعاوی ملکی حقوقی هستند. در قانون برای تمام این دعاوی پیش بینی های لازم شده است به طوری که برای هر کدام، قاضی پرونده می تواند با در نظر گرفتن قانون و تحلیلی که شخصا انجام می دهد، قضاوت کند.
همان طور که اشاره شد انواع دعاوی ملکی حقوقی زیاد هستند که بیشتر آنها به دلیل عدم آگاهی افراد از قوانین اتفاق می افتند. البته سودجویی برخی افراد نیز عامل دیگری است که می تواند موجب طرح چنین دعاوی گردد.
برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی باید قبل از هر گونه معامله شامل اجاره، خرید و یا حتی واگذاری اموال با شماره تلفن وکیل ملکی با سابقه تماس گرفته و مشورت نمایید. بدون شک نقش وکیل ملکی در این دعاوی مالکیت می تواند بسیار موثر شود و باعث حل شدن هرچه زودتر پرونده شود.
انواع دعاوی ملکی
پس از پاسخ به سوال پرتکرار دعاوی ملکی چیست نوبت به آشنایی با انواع دعاوی ملکی حقوقی می رسد. در ادامه به برخی از این دعاوی اشاره می کنیم و در مورد هر کدام توضیحاتی ارائه می دهیم:
۱. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یا فک رهن:
سند رسمی ملک به نام هر کسی که باشد از نظر قانون، وی مالک اصلی شناخته خواهد شد. به همین دلیل در زمان انتقال مالکیت باید سند رسمی جدید نیز تنظیم گردد. اگر فروشنده ملک در مورد انتقال سند اقدامی نکند، خریدار می تواند در این مورد در دادگاه طرح دعوی کند.
۲. دعوی الزام به تحویل ملک:
معمولا زمان تحویل ملک به خریدار در مبایعه نامه ذکر می گردد و فروشنده موظف است ملک را در این تاریخ به خریدار تحویل دهد. ممکن است فروشنده به دلایل مختلفی از جمله افزایش ارزش ملک، از تحویل آن خودداری کند که در این صورت خریدار می توان با تنظیم دعوی خود، مساله را پیگیری کند.
۳. دعوی خلع ید:
ممکن است ملک در تصرف شخصی به جز مالک اصلی باشد. با توجه به اینکه سند رسمی به نام مالک اصلی است وی می تواند با طرح دعوی خلع ید در دادگاه، نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. البته این موضوع زمانی قابل اجرا خواهد بود که مالک سند رسمی ارائه دهد و در صورتی که ملک ثبت نشده باش،د لازم است ابتدا وی مالکیتش را به اثبات برساند.
۴. دعوی مطالبه خسارت:
این نوع از انواع دعاوی ملکی حقوقی بیشترین حجم از دعاوی ملکی را به خود اختصاص داده اند. خسارت هایی که ممکن است در ساخت و ساز سازه ها و بناها بروز کند اصلی ترین موضوع این نوع دعاوی را تشکیل می دهند. البته خساراتی که توسط مستاجر به ملک وارد می شود نیز از مصادیق دعاوی مطالبه خسارت به شمار می آیند.
۵. دعاوی ملکی فک رهن:
در قرارداد رهن، مالی از سوی مدیون به عنوان وثیقه در اختیار داین قرار می گیرد. داخل این قرارداد به فردی که رهن دهنده است راهن و به فرد مقابل وی، مرتهن گفته می شود. در حقیقت هر گونه اقدامی که در رابطه با فک رهن انجام بگیرد می تواند قرارداد رهن را باطل کند.
۶. دعوی درخواست و دریافت مطالبه اجرت المثل:
این نوع از انواع دعاوی ملکی زمانی مطرح می گردند که مستاجر با وجود اتمام مدت اجاره، اقدام به تخلیه ملک نکند. در این حالت مستاجر باید با توجه به رای دادگاه برای مدتی که از تخلیه ملک خودداری کرده نیز اجاره بهاء بپردازد و ممکن است این مبلغ بیشتر از اجاره پرداختی، تعیین گردد.
دعوی اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌هایی که واحد مستقل و چند‌گانه دارند.
۷. دعوی الزام به دریافت پایان کار:
این دعوی در مورد ساختمان هایی می تواند مطرح گردد که مراحل ساخت و ساز آنها به اتمام رسیده و سازنده برای دریافت و ارائه گواهی پایان کار سهل انگاری نماید.
۸. دعوی تعدیل اجاره بهاء:
موجر و یا مستاجر هر کدام می توانند این نوع از دعوی را تنظیم و به دادگاه ارائه دهند. با توجه به کاهش و یا افزایش اجاره بهاء ملک می توان در مورد آن درخواست تجدیدنظر نمود. البته این نوع دعوی شرایط خاصی دارد که باید در چارچوب آن اقدام نمود.
۹. دعوی سرقفلی:
همان طور که می دانید مستاجر با پرداخت سرقفلی در مکان های تجاری و همچنین اجاره ناچیز می تواند از مکان های تجاری استفاده کند. موارد مورد بحث در این نوع دعاوی کمی گسترده تر هستند.
۱۰. دعوی تخلیه اماکن تجاری:
از دیگر مواردی که جزو انواع دعاوی ملکی حقوقی دسته بندی می شوند، دعوی تخلیه اماکن تجاری است. در صورتی که مستاجر در اتمام دوره اجاره اقدام به تخلیه ملک تجاری نکند، موجر می تواند از طریق مراجع قضایی موضوع را پیگیری کند.
۱۱. دعوی رفع تصرف عدوانی:
ممکن است ملک بدون رضایت مالک اصلی توسط فرد دیگری تصرف گردد. در این صورت مالک با ارائه سند و یا قرارداد رسمی می تواند طرح دعوی رفع تصرف عدوانی نماید. البته این نوع از انواع دعاوی ملکی حقوقی با دعاوی خلع ید تفاوت دارد؛ چرا که در دعوی عدوانی نیازی به اثبات مالکیت از جانب خواهان نیست و سابقه تصرف اصلی ترین مساله است.
۱۲. دعوی رفع مزاحمت و ممانعت از حق:
آیا برای شما پیش آمده که فرد دیگری مانع از استفاده شما از ملک تان گردد، بدون اینکه فرد موردنظر در ملک تصرفی داشته باشد؟ در این شرایط شما باید برای اثبات حق مالکیت خود سندی ارائه دهید که بر اساس آن سابقه تصرف شما معلوم و بتوان مالکیت شما را به اثبات رساند.
۱۳. دعوی فروش ملک مشاع:
برای فروش ملکی که حالت مشاع دارد باید از همه مالکان رضایت گرفته شود. دادگاه تنها مرجعی است که می تواند مجوز فروش ملک مشاع را صادر می کند و بدون این مجوز امکان فروش وجود ندارد.
نقش وکیل امور ملکی در حل انواع دعاوی ملکی حقوقی
در پرونده های ملکی لازم است برای پیگیری پرونده از وکیلی متخصص در حوزه املاک کمک و راهنمایی بگیرید. تنها یک وکیل ملکی می تواند با بررسی اوراق شما و جمع آوری مطالب موردنیاز لایحه و یا دادخواست شما را تنظیم و آن را برای دفاع به دادگاه ارائه دهد. در ادامه وکیل می تواند در صورت مخالفت شما به احضاریه دادگاه، اعتراض نماید.
ممکن است شما از راههای پیگیری قانونی اطلاع نداشته باشید ولی وکیل ملکی می تواند به رای دادگاه در صورتی که در تضاد با منافع شما باشد، اعتراض و درخواست تجدیدنظر کند. پس حضور یک وکیل خبره در تمامی مراحل پرونده می تواند به گرفتن حق تان کمک کند.
