به گزارش عصر ایران:
اشخاص بسته به نیازشان ضمن عقد قرارداد ملکی، اقدام به خرید و فروش املاک مسکونی و املاک تجاری می کنند؛ از آنجایی که احتمال بروز خسارات هنگفت طی روند انتقال مالکیت وجود دارد و مراحل حقوقی تنظیم قرارداد بیع نیز پیچیده است، باید اطلاعاتی کافی حول مسائلی چون استعلام مالکیت سند، مفاد قرارداد و… توسط متقاضیان کسب شود.
در مقاله «کارهای حقوقی و ضروری که قبل و بعد از خرید ملک باید انجام دهیم!» مستند به مواد قانونی و تحت نظر بهترین وکلا و مشاورین املاک به پرتکرارترین سوالات مربوط به روند خرید اموال غیرمنقول، پاسخ داده می شود.
مهمترین شاخصه ها در خرید و فروش املاک
افراد به منظور اشتغال، اسکان، سرمایه گذاری و… ملکی تجاری یا مسکونی را خریداری می کنند؛ قانونگذار به منظور جلوگیری از بروز اختلافات بین طرفین قراردادهای ملکی بر سر کیفت ملک، قیمت ملک و شیوه پرداخت آن و… مراتبی را برای راهنمایی متقاضیان پیش بینی کرده است تا درصد درگیری هایی از این قبیل، کاهش پیدا کند.
از مهمترین شاخصه هایی که باید حین خرید و فروش املاک در نظر گرفته شود، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- بررسی سند ملک
- بررسی هویت مالک
- بررسی طرح های شهرداری در محل وقوع ملک
- مفاد لازم الذکر در قرارداد بیع
در ادامه مطالب با شرح موارد فوق به صورت مختصر و مفید، بر تسهیل فرآیند خرید انواع ملک اهتمام ورزیده می شود؛ البته لازم به ذکر است که نکات حائز اهمیت درباره انتقال مالکیت، در این موارد خلاصه نمی شوند.
پیش از خرید ملک، سند باید از چه جوانبی بررسی شود؟
الف) بررسی موقوفی بودن ملک
به ملکی که ضمن عقد وقف از مالکیت مالک خارج می شود، ملک موقوفی اطلاق می شود؛ خرید و فروش اینگونه املاک جز در شرایط استثنایی، مجاز نیست و جرم محسوب می شود. از طرف سازمان های حقوقی دو روش برای بررسی وقفی بودن املاک، معرفی شده است:
- آسان ترین روش، بررسی جلد سند می باشد؛ روی اسناد مربوط به املاک موقوفی، این موضوع درج شده است.
- برای تشخیص موقوفی بودن مسکن یا مغازه بدین روش، ابتدا لازم است که درک صحیحی نسبت به واژگان عرصه و اعیان به وجود بیاید؛ به زمینی که ملک بر روی آن واقع می شود، کلمه عرصه و به خود بنا، واژه اعیان اطلاق می شود.
در اسناد املاک شخصی، عبارت «شش دانگ عرصه و اعیان» بکار می رود، لیکن اگر ملک موقوفی باشد، این عبارت به «شش دانگ اعیان» تقلیل می یابد؛ بدان معنا که مالک تنها خود ساختمان را به شما فروخته و عرصه باید از مرجع وقف، اجاره شود!
بدیهی است که افراد برای فرار از پرداخت اجاره و سرمایه گذاری اقدام به خرید املاک می کنند؛ پس در صورت موقوفی بودن ملک، دچار ضرری متداوم خواهند شد.
ب) بررسی تحت رهن بودن ملک
یکی از روش هایی که مالکان با توسل به آن می توانند اقدام به دریافت وام از بانک کنند، تحت رهن بانک قراردادن سند ملکی می باشد؛ این سند به عنوان تضمینی برای پرداخت اقساط توسط وام گیرنده یا وارثان وی، استفاده شده و پس از پرداخت تمام مبلغ، از رهن بانک خارج می شود.
بدیهی است که در صورت عدم پرداخت این اقساط، ملک ضمن فرآیندی قانونی توسط بانک توقیف و با فروش آن، دین مالک پرداخته خواهد شد؛ حال اگر شما بدون اطلاع قبلی اینگونه املاک را خریداری کنید، مسئولیت پرداخت این اقساط به گردن شما می افتد!
- بررسی رهن ملک در اسناد تک برگ: با مطالعه بخش مربوط به «نقل و انتقالات» می توانید متوجه تحت رهن بودن سند شوید.
- بررسی رهن ملک در اسناد دفترچه ای: اگر مساکن و دکان هایی با سند دفترچه ای تحت رهن بانک باشد، این موضوع در پشت سند مکتوب خواهد شد.
ج) بررسی ورثه ای بودن ملک
برای جلوگیری از فروش مال توسط غیر و انواع کلاهبرداری ها، مالکی که نامش در سند ذکر شده، حتما باید هنگام انتقال مالکیت حضور داشته باشد؛ مگر آنکه فردی با ارائه وکالتنامه از طرف مالک، به جای وی حضور پیدا کند. عدم حضور نامبرده در سند در جلسات فروش ملک، می تواند به دلیل فوت وی نیز باشد؛ این یعنی وراثتی بودن ملک. اینکه ملک به ارث رسیده است یا خیر، در هیچ قسمت از سند درج نمی شود و خریدار باید با بررسی حاضرین، گواهی انحصار ورثه، تحقیقات محلی، شهادت افراد و… از این موضوع اطمینان پیدا کند.
بررسی هویت مالک پیش از خرید
در بخش پیشین به اهمیت حضور مالک اصلی اشاره شد؛ بسته به نوع سند، مراحل بررسی هویت مالک نیز متفاوت است:
الف) بررسی هویت مالک توسط سند رسمی
برای تشخیص هویت مالک، تنها لازم است که درخواست گرفته شدن استعلام، در مرجع ذی صلاح ثبت شود؛ نتیجه استعلام در سیستم اسناد، هویت مالک را بلافاصله مشخص می کند.
ب) بررسی هویت مالک توسط سند غیر رسمی (قولنامه ای)
همانطور که از نامش آشکار است در اینگونه اوراق، هویت مالک در سیستم اسناد ثبت نمی شوند و به همین دلیل نیز قابل استعلام نیز نمی باشد؛ اما این به معنای بلا استفاده بودن سند نیست! ابتدا باید صحت قولنامه در دادگاه تایید و رای اعتبار اخذ شود؛ سپس خریداران می توانند با اعتماد کامل، ثمن (مبلغی در ازای مال) را بپردازند.
بررسی طرح های شهرداری در محل وقوع ملک
بافت شهری دائما در حال تغییر است و احداث مراکز مختلف، می تواند تاثیرات منفی یا مثبتی بر ملک شما بگذارد؛ برای مثال بنای یک مرکز خرید بزرگ در اطراف مسکن شما می تواند باعث افزایش ارزش ملک شود.
حتی ممکن است شهرداری اقدام به ساختن بزرگراهی جدید کند که بدان منظور شما مجبور به فروش ملک خود شوید؛ پس بهتر است پیش از بستن هرگونه قرارداد بیع، طرح های احتمالی شهرداری بررسی شود.
به چه مواردی باید در متن قرارداد خرید و فروش پرداخته شود؟
پرداختن به موارد ذیل در متن قرارداد هم برای خریدار و هم برای فروشنده، بسیار مفید واقع خواهد شد:
- پرداختن به جزئیات ملک: باید به تمامی جزئیات ملک از جمله متراژ، تعداد اتاق ها، جنوبی-شمالی و شرقی-غربی بودن واحد، وجود امکاناتی نظیر آسانسور، انباری، پارکینگ و… اشاره شود.
- پرداختن به شرایط مطالبه خسارت و فسخ: ضمن عقد قرارداد خرید و فروش، طرفین شرایطی را مشخص می کنند و در صورت نقض هرکدام از آنها توسط فرد مقابل، ممکن است مبلغی تحت عنوان خسارت مطالبه یا قرارداد کلا فسخ شود!
- پرداختن به نحوه پرداخت: تاریخ، زمان، نوع ثمن (پول نقد یا هرچیز دیگری)، نحوه پرداخت ثمن (پول نقد، واریز به حساب و…) باید حتما در مفاد قرارداد ذکر شود.
- پرداختن به شرایط خریدار و فروشنده در مبایعه نامه
همانطور که پیش تر نیز بدان اشاره شد، موارد فوق تنها برای ایجاد درکی صحیح و انتقال اطلاعاتی کلی درباره فرآیند بیع، شرح شدند؛ برای کاهش خسارات و کسب اطلاعات تکمیلی، مشاوره با بهترین راهنمای خرید ملک در کرج یا محل زندگیتان توصیه می شود.
کلام آخر
سند ملک باید در صدد جلوگیری از بروز کلاهبرداری ضمن فرآیند خرید و فروش، بررسی شود تا تحت رهن بانک نبودن و موقوفی نبودن ملک، به اثبات برسد. همچنین احراز هویت مالک نیز بسیار حائز اهمیت است؛ اگر سند رسمی باشد با استعلام در سیستم اسناد، مالک به سرعت مشخص می شود و در صورت قولنامه ای بودن آن، باید در دادگاه رای اعتبار برای سند صادر شود. ثبت شرایط فسخ معامله، پرداخت خسارت، نحوه پرداخت ثمن و… به صورت دقیق در مفاد قرارداد بیع الزامی است.
