مهر_گروه جامعه؛ اعتبار اسناد غیررسمی، همواره جزو مسائلی بوده که مشکلات زیادی را در کشور ایجاد می‌کرده است. برای مثال، در یک مورد در سال ۱۳۹۸ کلاهبرداران در شهر تهران توانستند ۳۰ میلیارد تومان سود با استفاده از اسناد غیررسمی، به جیب بزنند. این کلاهبرداران، با استفاده از قولنامه‌های جعلی، تخلف خود را انجام دادند؛ به این صورت که با استناد به یک قولنامه، یک ملک را به چندین نفر فروختند و از این طریق توانستند ۱۵۴ واحد ساختمانی را به ۲۰۰ نفر پیش‌فروش و از هر نفر مبالغی را نیز دریافت کنند.

سادات اخوی، حقوقدان و عضو هیئت علمی دانشگاه شاهد در رابطه با کلاهبرداری‌های ناشی از اسناد غیررسمی گفت: با وجود اعتبار اسناد غیررسمی، هیچکس نمی‌تواند از مالکیت خود به طور کامل اطمینان خاطر پیدا کند. زیرا فرد دیگری می‌تواند با سند غیررسمی، ادعای مالکیت ملکی را کند که دارای سند رسمی است.

از این رو لازم بود تا اسناد غیررسمی و قولنامه فاقد اعتبار شده و از معاملات کنار گذاشته شوند. بنابراین طرح الزام به ثبت رسمی، در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که البته با گرفتن چند اشکال از طرح توسط شورای نگهبان به مجلس بازگردانده شد. این طرح مجدداً در تاریخ ۶ تیر ۱۴۰۰، با برخی اصلاحات در کمیسیون حقوقی و قضائی، به تصویب مجلس رسید اما باز هم توسط شورای نگهبان با طرح چند ایراد رد شد.

طرح الزام به ثبت که هم اکنون در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس در حال بررسی است، با وجود اینکه اهداف خوبی را دنبال می‌کند اما مشکلاتی اساسی دارد که نیاز است به صورت دقیق مورد بررسی و اصلاح قرار بگیرد تا از ایجاد مشکلات جدید در کشور جلوگیری کند.

بلاتکلیفی معاملات ۸ میلیون ملک بدون سند در طرح الزام به ثبت

اولین پیش‌نیاز انجام معامله به‌صورت رسمی در طرح الزام به ثبت رسمی، وجود سند رسمی مالکیت به نام مالک فعلی است. این در حالی است که برای ۸ میلیون ملک از ۳۵ میلیون ملک موجود در کشور، سند رسمی مالکیت صادر نشده است. همچنین تعداد قابل توجهی از املاکی که برای آنها سند رسمی مالکیت صادر شده است نیز در معاملات بعدی به سند عادی معامله شده‌اند و در حال حاضر سند رسمی به نام مالک فعلی وجود ندارد.

طرح الزام به ثبت که هم اکنون نیز در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس در حال بررسی است، با وجود اینکه اهداف خوبی را دنبال می‌کند اما مشکلاتی اساسی دارد که نیاز است به صورت دقیق مورد بررسی و اصلاح قرار گیرد بنابراین تا زمان موعد اخذ سند رسمی به نام مالک فعلی که معمولاً امری زمان‌بر، هزینه‌بر و حتی در برخی موارد خارج از اختیارات مالک و غیرممکن است، افراد مجبور به معامله عادی هستند و متأسفانه در این طرح به این افراد به صورت کامل توجه نشده است.

به عنوان مثال، در برخی واحدهای آپارتمانی مشاهده می‌شود که یکی از واحدها برای اخذ پایان کار با سایرین همکاری نکرده، در نتیجه هیچیک از صاحبان واحدها نتوانسته‌اند سند رسمی ملک خود را دریافت کنند. بنابراین در صورت اجرای این طرح و حذف اعتبار اسناد عادی، این افراد در مالکیت ملک خود دچار مشکل خواهند شد.

چالش زمین‌های خرد کشاورزی در اخذ سند رسمی

به عنوان مثال دیگر، بنا بر قانون جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی مصوب سال ۱۳۸۵، زمین‌های کشاورزی خرد که بیش از ۸۰ درصد زمین‌های کشاورزی کشور را تشکیل می‌دهند، نمی‌توانند سند رسمی دریافت کنند. طرح الزام به ثبت رسمی نیز به صاحبان این دسته از املاک، بدون داشتن سند رسمی اجازه انجام معامله را نمی‌دهد، در نتیجه مالکیت این افراد نیز دچار مشکل خواهد شد.

البته راهکاری که این طرح برای عدم ایجاد مشکل برای مالکیت این املاک در نظر گرفته، صدور سند رسمی به صورت مشاعی است. یعنی صاحبان املاک کشاورزی خرد به صورت مشارکتی یک سند برای زمین‌های خود بگیرند. در حالی که مشاعی شدن سند خود می‌تواند باعث ایجاد نزاع بین مردم و کشاورزان شود.

امکان سوءاستفاده از طریق تنظیم پیش‌نویس قرارداد

در معاملات ملکی، افراد حتی در صورت داشتن سند رسمی به نام خود نیز مجبور هستند برای اطمینان از انجام معامله، از سند عادی (مبایعه‌نامه) استفاده نمایند؛ زیرا اکثریت این معاملات در بنگاه‌های معاملات املاک انجام می‌شود و امکان ثبت رسمی معاملات ملکی در آنجا وجود ندارد؛ زیرا سند رسمی تنها در دفاتر اسناد رسمی صادر می‌شود.

متأسفانه طرح الزام به ثبت رسمی، اصرار دارد که تمام معاملاتی که در حال حاضر در ۱۵۰ هزار بنگاه انجام می‌شود، از این پس تنها در دفتر اسناد رسمی که در مجموع ۸ هزار دفتر در کشور موجود است، انجام شود و مشاورین املاک نیز صرفاً امکان ثبت پیش‌نویس قراردادهای ملکی، که هیچ گونه اثر حقوقی ندارد را داشته باشند.

وجود این پیش‌نویس به دلیل تصوراتی که در طرفین معامله ایجاد می‌نماید، می‌تواند خطرناک باشد. چرا که از یک طرف، افراد با فرض متعهد شدن طرف مقابل، اقدام به خرید یا فروش ملک می‌کنند. از طرف دیگر در اثر نوسانات قیمتی که در اقتصاد ایران امری مرسوم است، ممکن است که خریدار یا فروشنده به تعهدات خود در توافقات انجام شده در بنگاه عمل نکند و به این ترتیب، حقوق طرف مقابل به شکل قابل توجهی ضایع شود.

مشاورین املاک که یکی از اصلی‌ترین بازیگران معاملات ملکی در کشور هستند، با اجرای این قانون همراهی نکرده و این قانون به سرنوشت قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ که سازوکار مشابهی در آن دیده شده بود، دچار شود

همچنین، از یک طرف چون پیش‌نویس قرارداد هیچ اعتبار حقوقی ندارد و برای طرفین معامله نیز الزام‌آور نیست، پس می‌تواند امکان کلاهبرداری را برای افراد سودجو مهیا کند. از طرف دیگر، اگر برای مردم تبیین شود که پیش‌نویس قرارداد فاقد اعتبار قانونی است، از تنظیم سند پیش‌نویس در بنگاه منصرف می‌شوند و چون این اتفاق به ضرر مشاوران املاک است و مردم حق دلالی آنها را پرداخت نخواهند کرد، از این رو بنگاه‌های املاک حاضر نخواهند بود بی اعتبار بودن پیش‌نویس معامله را به مردم گوشزد کنند و عملاً برخی افراد سودجو از این امکان فراهم شده، سوءاستفاده خواهند کرد.

به دلایلی که گفته شد، مشاورین املاک که یکی از اصلی‌ترین بازیگران معاملات ملکی در کشور هستند، با اجرای این قانون همراهی نکرده و این قانون به سرنوشت قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ که سازوکار مشابهی در آن دیده شده بود، دچار شود.

طرح الزام به ثبت برای کشاورزان خرد دارند چاره اندیشی نکرده است

حجت الاسلام حسن شجاعی، رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی درباره بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به مهر گفت: این طرح هم اکنون در مجلس در حال بررسی است و اهداف خوبی از نظر ارتقای اعتبار اسناد رسمی و بی اعتباری اسناد غیر رسمی دارد با این وجود در جزئیات ملاحظاتی مطرح است که باید به آن‌ها توجه کافی شود.

وی افزود: طی سال‌های اخیر اسناد غیر رسمی یا همان قولنامه‌ها مشکلاتی متعددی را برای مردم ایجاد کرده‌اند. ریشه زمین خواری‌ها و فروش یک ملک به چند نفر که هر از چندگاهی در رسانه‌ها به آن پرداخته می‌شود، همین اسناد غیر رسمی است و از این جهت ضرورت داشت که چاره اندیشی برای حل این معضل شود.

رئیس کمیسیون اصل ۹۰ در خصوص ملاحظاتی که در خصوص بررسی و تدوین طرح الزام به ثبت وجود دارد، عنوان کرد: در این طرح به افرادی که سند رسمی ندارند ۲ سال مهلت داده شده که ادعای مالکیت خود را در سامانه‌ای که در طرح پیشنهاد شده است، ثبت کنند و مراحل قانونی برای دریافت سند رسمی را به اتمام برسانند. این افراد در صورتی که ۲ سال بعد از ثبت ادعا نتوانند فرایند اخذ سند رسمی را طی کنند، مالکیت آن‌ها ابطال می‌شود.

شجاعی اظهار داشت: مالکیت افراد بر اموال غیر منقولشان چیزی نیست که به شکلی که در طرح پیشنهادی آمده است بتوان آن را ابطال کرد زیرا خیلی وقت‌ها موانع ثبتی مانع از آن می‌شوند که فرایند اخذ سند رسمی به صورت کامل اجرا شود.

مالکیت افراد بر اموال غیر منقولشان چیزی نیست که به شکلی که در طرح پیشنهادی آمده است بتوان آن را ابطال کرد زیرا خیلی وقت‌ها موانع ثبتی مانع از آن می‌شوند که فرایند اخذ سند رسمی به صورت کامل اجرا شود

وی مثال زد: مثلاً بسیاری از کشاورزانی که زمین خرد دارند بر اساس قوانین نمی‌توانند سند رسمی بگیرند و در طرح الزام به ثبت هم برای آن‌ها چاره اندیشی نشده است در حالی که زمین‌های خرد کشاورزی بیش از ۸۰ درصد کل زمین‌های کشاورزی را تشکیل می‌دهند.

این نماینده در مثالی دیگر اظهار داشت: علاوه بر زمین‌های کشاورزی که بیشتر در روستاها وجود دارد در شهرها هم موانع ثبتی وجود دارد که مانع از اخذ سند رسمی برای برخی از افراد می‌شود. برای مثال مالکان مجتمع‌های مسکونی و آپارتمانی در شرایطی که با عدم همکاری یکی از واحدها مواجه شوند دیگر نمی‌توانند پایان کار بگیرند و در نتیجه امکان اخذ سند رسمی را هم از دست می‌دهند.

طرح الزام به ثبت اصلاح نشود مشکلات افزایش می‌یابد

شجاعی افزود: البته موانع ثبتی الزاماً به این دو مورد محدود نمی‌شود اما نکته مهم این است که چاره اندیشی کافی برای حل موانع ثبتی در طرح وجود ندارد و از این جهت باید در مفاد طرح الزام به ثبت بازنگری صورت گیرد.

وی با اشاره به یکی از بندهایی از طرح که زمینه کلاهبرداری‌ها را در آینده ایجاد می‌کند، گفت: بر اساس طرح الزام به ثبت اگر فردی ادعایی در رابطه با یک ملک داشته باشد و آن را در سامانه ثبت ادعا درج کند آن ملک بازداشت می‌شود و مالک هم نمی‌تواند به راحتی از حقوق مالکیت خود همچون فروش ملک استفاده کند.

رئیس کمیسیون اصل ۹۰ تاکید کرد: صرف بازداشت ملک به دلیل درج ادعا در سامانه ثبت ادعا بدون در نظر گرفتن میزان احتمال واقعی بودن یا نبودن ادعا، بستر باج گیری را فراهم می‌کند و موجب افت قیمت‌های املاک بازداشت شده و تضییع حقوق مالکان واقعی می‌شود.

شجاعی در پایان اظهار داشت: طرح الزام به ثبت اهداف خوبی دارد اما لازم است تا جزئیات آن بدون عجله بررسی شود تا ایراداتی که مطرح می‌شود توسط نمایندگان اصلاح گردد. در غیر این صورت ممکن است تصویب و اجرای طرح الزام به ثبت مشکلاتی برای کشور و مردم ایجاد کند.

لزوم اصلاح طرح الزام به ثبت در مجلس

همانطور که گفته شد، اگر مشکلات مطرح شده در طرح الزام به ثبت رسمی، بررسی و اصلاح نشود، هدف‌های اصلی این طرح که از یک طرف بی اعتبار کردن اسناد عادی به عنوان یکی از ابزارهای کلاهبرداری است و از طرف دیگر به رسمیت شناخته شدن مالکیت افراد است، محقق نمی‌شود. از این رو ممکن است مشکلات اقتصادی، اجتماعی ناشی از فرصت‌های کلاهبرداری ایجادشده توسط این طرح، بر مشکلات قبلی افزوده شود. در نتیجه لازم است تا طرح الزام به ثبت قبل از تصویب در خود مجلس اصلاح شود تا از شکل‌گیری پیامدهای منفی جلوگیری شود.